纪海鹏释疑:龙光地产为什么能拿旧改?

发布日期:2019年10月16日          编辑:小Z



龙光地产在8月26日午间发布上半年业绩报告。


半年报显示,2019年上半年,龙光地产实现收入约为270.2亿元,同比增长78.3%;毛利约为93.92亿元,母公司拥有人应占溢利约为51.28亿元,核心溢利约46.72亿元,毛利率和净利率分比为34.8%和18.9%,可供对比的数据是,被业内成为“最赚钱房企”的中海上半年毛利率34.9%,净利率27.26%;另一个龙头房企万科上半年毛利率36.25%,净利率13.84%。


销售方面,龙光地产过去三年实现了从287.2亿元至718亿元增长,年复合增长率达58%,至2019年上半年,这家房企实现销售额约453.1亿元,同比增长约27.7%,完成全年目标53.3%,至7月份达到65%。


在当天下午举行的投资者业绩会上,龙光地产首席财务官赖卓斌表示,年内可售货值1500亿元,只要完成60%去化,就可以达到900亿元,因此有信心完成全年850亿销售目标。


随着中美贸易摩擦升级导致经济持续波动,行业前景不明朗的情况下,至今已经有多家房企发出下半年谨慎拿地或者直接不拿地的信号,部分房企甚至已经明确表示,会通过适当促销手段加大回款。


资本市场对大环境的焦虑情绪开始传导到企业上,一位投资人士认为,外界对龙光地产的关注焦点主要在于在经济下行时的应对策略。


其中包括,被称为利润增长新引擎的城市更新项目何时转化,如何转化?在经济不稳定、人民币汇率波动的情况下,如何保持投资节奏和负债比例?


龙光地产旧改


作为深耕大湾区的房企,龙光集团的发展有着深刻的时代背景。2016年,国务院正式发出指导意见,提出共同打造粤港澳大湾区。这一年,龙光销售287.2亿元,随后每年增长超五成。深圳区域及大湾区其他区域(2016年称珠三角其他区域)贡献了过半的销售,其中2016年在深圳销售126.64亿元,占其全年销售比例达44.1%,销售均价21077元;2018年销售246.96亿元,占比下滑至34.4%,销售均价为62342元。


大湾区其他区域方面,2016年龙光地产实现销售46.51亿元,占比仅为16.2%,随后销售金额及比例不断上升,至2018年为186.60亿元,占比26.0%。2019年上半年,大湾区其他区域比例上升至44.4%,销售金额为201.39亿元;但因销售节奏,深圳区域下滑至9%,销售金额仅为40.72亿元。


龙光集团董事会主席纪海鹏在业绩会并不掩饰对大湾区的期望,指出目前龙光总土储是5400万平方米,总货值是7520亿元,大湾区占到80%。其中在深圳拥有1800亿货值,惠州、东莞等周边城市土储量为1500亿元。


从数据来看这是一个客观的土储数额,不过接近三成是旧改储备。目前龙光旧改项目达6个,面积约1870万平方米,总货值3200亿元。其中深圳货值约为930亿元,东莞410亿元,珠海648亿元。


低成本、高利润的旧改项目向来受各大房企青睐,但开发过程存在着诸多不确定因素,并有可能带来漫长开发周期,如何释放成为投资者们首先关注的问题。


纪海鹏回应称,去年龙光释放了200多亿,今年有700多亿,按照计划是每年孵化的旧改项目,总货值要不低于300亿,这样计算下来,旧改项目就可以做十年。


投资人士称,目前龙光3200亿元旧改货值里,旧厂占比为60%,旧村占比40%。


纪海鹏指出其中关键点:旧工厂基本都是单一业态,而且是市场化的商业行为,价格谈拢就可以拿下;相对来讲旧村前期投入少,但存在较大的不确定性,开发周期也会比较长。


“旧改并不是想做就做的,还要有丰富的资源、信息渠道,以及长期深耕的团队。”投资人士指出,这也是龙光管理层在业绩会上多次引以为豪的能力。这也与时代的发展脉搏息息相关,回望改革开放初期,包括深圳在内的珠三角地区, 吸引大批潮汕人前来做工程、建厂,后来随着时间的流逝,大批的旧厂房成为了如今的旧改项目。


“龙光是来自潮汕的企业,有很多这方面的资源。”投资人士感叹,这大抵也是佳兆业、鸿荣源、京基等房企能在深圳囤下大量旧改的原因了。


拿地与负债


旧改之外,龙光的拿地策略也备受关注。2019年上半年,龙光通过公开招拍挂市场在深圳、广州、中山、珠海、南宁以及部分长三角城市新增16个项目,总建筑面积为416.63万平方米,权益金额213.83亿元,平均土地成本6313元/平方米。


其中最为引人注目的是6月24日以总价65.85亿元拿下深圳龙华宅地,包含商业在内可售楼面地价达到6.31万元/平方米。


不过,随着中美贸易升级导致经济持续波动,以及房地产行业调控尚未放松、融资不断收紧的大背景下,不少房企已经在中期业绩会中发出了下半年谨慎拿地以及不拿地的信号。


CFO赖卓斌指出,龙光地产在拿地开支方面保持量入为出的原则,一般按照每一年销售额的50%左右决定投资预算。而对于下半年是否再拿地,他并没有给出明确的答案。


不过他也承认,目前整个地产行业的融资在政策层面确实是有收紧,但主要针对杠杆过高的一些房企,以及在融资种类上更倾向于信托类的产品,龙光基本不属于这种情况,因此影响甚微。


在融资层面上,2019年上半年龙银行及其他借贷总额同比增长10.7%至652.74亿元,同时先后发行5000万美元及3亿美元的优先票据,票面利率5.75%及7.50%,净负债率从去年同期的63.2%上升至65.4%。


投资者担忧的是,人民币汇率波动会否对融资乃至资产负债率造成影响。


赖卓斌回应,境内融资时龙光的主要融资构成部分,整个境外的美元债加上一些银行外币的负债占比大概是40%,不是很大。


与其他房企不同的是,2017年龙光地产还大肆在海外拿地,其中包括联合合景泰富斥资150亿拿地香港鸭脷洲地块,后又分别掷下10.03亿、6.29亿新加坡元拿下投得新加坡两宗宅地。


赖卓斌表示,目前龙光地产在境外的项目已经开始逐步的产生了现金流入,形成了资产跟负债的自然对冲。